Ingatlan eladása

A közvetlen értékesítés előnyei
Az ingatlan eladásának lépései
Díjak

A tapasztalataink azt mutatják, hogy az ingatlan tulajdonosok hajlamosak azt hinni, hogy az ingatlanközvetítők drágábban el tudják adni a lakásukat, ezért amikor a megbízást aláírják, akkor arra gondolnak, hogy mindegy, mekkora a jutalék, mert olyan vevőt hoznak, aki vidáman kifizeti a különbözetet. Az igazság viszont az, hogy a vevő az esetek többségében a piaci ár 90%-áig meg sem áll az alkudozásban. A végén ott fog tartani a dolog, hogy amikor aláírják az adásvételi szerződést, kifizeti a 3-5%-os jutalékot és kézhez kapja a vételárat, rájön, hogy ha ennyiért meghirdette volna az induláskor, 2 hét alatt elkelt volna az ingatlan.

1. A közvetítői jutalék megtakarítása
   A legmeggyőzőbb előny, amelyhez hozzájuthat a közvetlen értékesítés által, az az ingatlanközvetítői jutalék megtakarítása. Egy átlagos 20 millió Forintos lakás eladási árából, ahol a közvetítői jutalék 3% + Áfa, akár 700 000 Ft-ot is megtakaríthat, ha személyesen adja el a lakást. Minél magasabb az ingatlana értéke és minél magasabb a közvetítő jutaléka (néhány iroda 5%-ot is elkér), annál magasabb a megtakarítása.
2. Az eladó a teljes értékesítési folyamatot az ellenőrzése alatt tarthatja
   Ön, mint a saját lakásának az eladója, csak erre az egy ingatlanra kell figyelnie, nem oszlik meg a figyelme más eladandó ingatlanok között. Akárhányszor bemutathatja a lakást, nem kell azért elküldenie egy potenciális vevőt, mert most épp nem ér rá ezzel foglalkozni. Az ingatlanértékesítésben sokszor egyetlen óra késés miatt hiúsulhatnak meg eladások. Ellenőrzése alatt tarthatja az árajánlatokat, az áralkut, nem csúszik ki a kezéből az irányítás. A legtöbb közvetítő attól sem riad vissza, hogy bizalmas információkat közöljön a vevővel, annak érdekében, hogy minél hamarabb létrejöjjön a megállapodás. Neki majdnem mindegy, hogy egy 20 milló értékű lakást félmillióval olcsóbban ad el, ez csak 15 -20 000 Ft-al csökkenti a jutalékát, de önnek ez 500 000 Ft.
3. Ha Ön értékesíti a saját lakását, akkor ez annyit jelent, hogy az ingatlan legkompetensebb szakértője mutatja be azt.
   Ön az a személy, aki a legjobban ismeri az ingatlan adottságait, Ön az, aki a legjobban rá tud mutatni a különleges előnyeire, és a környéket is tökéletesen ismeri. Készítsen egy listát az előnyökről, hogy még véletlenül se maradjon ki egy sem, hiszen nem tudhatja, hogy mi adja el az ingatlant az adott vevőnek, sokszor még a vevő maga sem tudja, de van egy csúcs-előny, ami visszavonhatatlanul eldönti, hogy megvegye az ingatlant.
4. A tulajdonos képes gyorsabban eladni az ingatlant
   Hogyha kénytelen gyorsan eladni az ingatlant, ha magánúton értékesíti, könnyebben "hozzányúlhat az árhoz". Mivel százezreket spórol meg a közvetítői jutalékon, dönthet úgy, hogy feláldozza a megspórolt pénz egy részét vagy akár a teljes összeget és ezáltal gyorsabban eladhatóvá teszi az ingatlant.
5. A vevők elsősorban azokat az ingatlanokat keresik, amelyeket közvetlenül az eladója hirdeti.
   A vevők szerint közvetlenül a tulajdonossal tárgyalni sokkal kellemesebb, mivel egy őszintébb üzleti viszonynak tartják az eladókkal való kommunikációt. Az egész értékesítési folyamat lerövidül, mert nem kell várni egy harmadik személy jóváhagyására és üzeneteken keresztül történő alkudozásra. Egyik fél sem bízik igazán abban, hogy az ingatlanközvetítő megfelelően képviselni tudja az érdekeit egy tárgyalás során, ezért a közvetlen tárgyalás sokkal hatékonyabb.

A fentiek csak néhány fontos előnyei annak, ha a tulajdonos saját maga intézi az ingatlan értékesítését. Egy dolgot azért érdemes önmagában tisztázni: ha tudja, hogy nem lesz elég ideje vagy pénze az értékesítés lebonyolítására és finanszírozására, akkor bízzon meg egy közvetítőt, akiben megbízik. Ne kössön kizárólagos megbízást, de annak sincs nagy értelme, hogy 10-20 irodával hirdettesse az ingatlant. Ha profi közvetítőt választ, aki látja, hogy e reális esélyei vannak, higgye el, mindent meg fog tenni, hogy az energiája, amit az eladásba fektet, ne vesszen kárba, és el fogja adni az ingatlant. Ha ilyen szakemberre lenne szüksége, szívesen javaslunk partnereink közül olyant, aki az Ön körzetében dolgozik (partnereink 3%-os jutalékkal dolgoznak), küldjön egy e-mailt az info@maganingatlan.hu e-mail címre.

A Magáningatlan.hu csapata lépésenként végigvezeti Önt egy lakás eladásának teljes procedúráján, az elejétől a végéig. Függetlenül attól, hogy a Magáningatlan.hu szolgáltatásait választja vagy egy ingatlanközvetítőt bíz meg, esetleg úgy dönt, hogy saját maga veszi kézbe a dolgokat, az alábbi lépések megtétele szükséges egy lakás eladása során:

1. lépés: Nézzen körül az ingatlanpiacon és határozza meg az irányárat!
Első lépésként vegye szemügyre, hogy az ön szomszédságában a hasonló méretű lakásokat milyen áron hirdetik, de ebből ne vonjon le messzemenő következtetéseket, ne váljon az Irreális Elvárásokkal Rendelkező Tulajdonosok Klubjának tagjává. Nagyon sok ingatlan, amit hirdetgetnek, igazából nem is eladó, csak a tulajdonos azt mondja, "ha adnak érte egy irreálisan magas összeget, akkor egye fene, eladom". Ezek a típusú ingatlanok sokszor évek múlva is meg-meg jelennek a kínálatban, egyre alacsonyabb árakon, de mivel már mindenki ismeri őket, sokan meg sem nézik, mert arra gyanakszanak, hogy biztosan valami nincs rendben vele, ha ennyi idő alatt nem tudták eladni. A kínálati hirdetéseket érdemes végigböngészni, hogy tudjuk, mekkora a kínálat a hasonló ingatlanok közül a környéken, és megtudjuk, melyek a legolcsóbbak, és hogy annál csak alacsonyabb áron tudjuk eladni a sajátunkat.
Amennyiben szeretné a lehető legpontosabban belőni a lakás értékét, végeztessen egy értékbecslést, de csakis olyan szakembert bízzon meg a munkával, aki részletes elemzést készít az ingatlanról és semmilyen érdeke nem fűződik az értékesítéshez. Ha az illető közvetítéssel is foglalkozik, akkor előre tisztázza, hogy nem fogja megbízni közvetítéssel. Ha megvan az ingatlan jelenlegi piaci értéke, határozza meg, hogy mi lesz a végső ár, amelyért még hajlandó eladni az ingatlant. Erre tegyen rá kb. 5%-ot és ez lehet az irányár, amiért meghirdeti.

2. lépés: Hirdetés
Ha megvan az ár amiért eladható az ingatlan, vegyen egy ceruzát a kezébe és jegyezze fel, hogy mi volt az a pár tulajdonság, ami miatt megvette ezt a lakást. Ha nem vásárolta, hanem örökölte, vagy már gyerekkora óta itt él, akkor idézze fel, milyen pozitívumokat mondtak az ismerősei a lakásról. Megnézheti a sajtóban vagy Interneten megjelent hirdetéseket, hogy milyen tulajdonságokkal hirdetnek ingatlanokat, és amelyik illik az önére, azt jegyezze fel. Használjon minél több különleges jelzőt, amely nem szokványos, mert az ilyen hirdetések nagyobb eséllyel kerülnek bekarikázásra a vevők által, amikor megjelent. Fogalmazzon meg egy olyan hirdetést, amiben minden pozitívum benne van, ha lehet, mutasson be minden helyiséget külön-külön. Terjedelemben ez akár egy A4-es oldal is lehet, később amennyiben sajtóhirdetést ad fel, ezt természetesen lehet és kell is csökkenteni, de ha nem kerül pénzbe a terjedelem, akkor nem árt, ha a teljes szöveget meghirdetjük, megkímélve magunkat és a vevőket a fölösleges telefonoktól és látogatásoktól. Fotózza le a lakást, házat a bejárattal és a környezettel együtt, ha lehet, készítse el kissebb fájlméretben is a fotókat, mert a legtöbb internetes ingatlan-portálon korlátai vannak a feltöltésnek. Célszerű 200 kB-nál kisebb méretben előkészíteni a fotókat, de a nyomtatott hirdetésekhez a lehető legnagyobb méretű fotókat küldje el. Ha lehet, legyen fotó a homlokzatról, minden képen szerepeljen ablak vagy ajtó, és készítjen digitális alprajzot. Ha felújítandó a lakás, akkor készítsen képet a kilátásról, az utcáról, a homlokzatról. Határozzon meg egy büdzsét, amit a hirdetésekre fog költeni. Adja fel a hirdetéseket. A Magáningatlan.hu különböző sajtóhirdetési csomagokat is kínál ügyfeleinek, melyekről e-mailben értesítjük a regisztráció után.

3. lépés: Előkészítés
Készítse elő az ingatlanát arra, hogy amikor az első vevő megérkezik, minden tökéletes legyen: csináljon egy igazi bemutatótermet a lakásából. Ha a büdzsé engedi, akkor vegyen igénybe otthondíszlet szakembert. Az otthondíszlet egy technika, amely a professzionális lakberendezést eszközként használja az ingatlan értékesítése céljából, részletesen itt olvashat róla. A lakberendezők többsége állítja, hogy egy önálló arculatot kapott ingatlan akár 25%-al is többet érhet, ennek ha csak a negyede igaz, akkor is megéri elgondolkodni rajta. De vigyázat, nagyon sok esetben kockázatos költeni az eladandó ingatlanra, csak a gyakorlott közvetítő szakemberek tudják, hogy mi az, amire érdemes költeni, mert a piac hajlandó megfizetni az árat, és mi az, ami nem emeli a vevők többletfizetési hajlandóságát. Ha teheti, kérje ki olyan közvetítőnek a véleményét, aki legalább egy ingatlant elad havonta.

4. lépés: Lakás bemutatása, alku
Készüljön fel rá, hogy az irányáron nem fogja senki megvenni, azok az idők lejártak, amikor egy jó adottságú lakásra licitáltak a vevők. Alkudozáskor mindig tartsa szem előtt, hogy a vevőnek milyen további feltételei vannak, hiszen a végleges árat olyan tényezők befolyásolhatják, mint pl.

• Van-e még további érdeklődő?
• Mennyi idő múlva akar beköltözni a vevő?
• Mennyi idő múlva akar Ön, az eladó kiköltözni?
• Készpénzes vevő, vagy még várni kell a hitelre?
• Első vásárló-e az illető vagy befektető?
• Ki fizeti az ügyvédet?

Ha árengedményt ad, akkor mindig kérjen cserébe valamit: pl. hamarabb fizessen, magasabb foglalót tegyen le. Beszéljen a további érdeklődőkről a vevőknek, hogy érezzék, nem csak egyedül őket érdekli a lakás. Mindent írjanak le, amiben megállapodtak, és itt nem szerződésre gondolunk, hanem arra, hogy akár egy e-mailben vagy egy kockás papírlapon jegyzetbe foglaljuk, hogy miben is állapodtunk meg, és ezt átküldjük a másik félnek, hogy elkerüljük a szóbeli félreértéseket. Természetesen ez nem helyettesíti a szerződést, de ahhoz elég, hogy elvegye a vevő kedvét az "ügyeskedéstől".

5. lépés - Megvan a vevő
Ha már akad egy olyan vevő, aki adott feltételek mellett hajlandó letenni a foglalót, akkor meg kell vele tárgyalni az eladás részleteit:
. Mennyi foglalót tesz le a vevő
. Kinek az ügyvédjével ütik nyélbe az adásvételt
. Mikor bonyolítják le az adásvételi szerződést
. Mikor kell kiköltöznie a lakásból
Az átadás-átvétel előtt készítsen felvételeket a lakásról, mivel a későbbiek során ez jól jöhet, Magyarországon még nem terjedtek el az ingatlanperek, de a trendet jelzik, hogy a fejlettebb ingatlanpiacokon rengeteg elmarasztaló ítélet születik olyan esetekben, amikor a vevő arra hivatkozik, hogy az eladás pillanatában nem volt tisztában bizonyos hibákkal, hátrányokkal. A legjobb védekezés ez ellen, ha mindenről említést teszünk, és ennek a formája lehet egy elkészült értékbecslés, de esetlegesen jól jöhet néhány fotó is, ami tükrözi azt, hogy a vevő számára mi volt szabad szemmel látható az eladáskor.

6. lépés - Foglaló
Vegye át a foglalót az ingatlanra, lehetőleg tanúk jelenlétében. Ez Magyarországon a jog szerint bármekkora összeg lehet, de általában a kölcsönösen kialkudott vételár 5 - 10%-a körül szokott lenni. Ha ez megvan, akkor már hátradőlhet a székében, mert ha a vevő áll el az üzlettől, akkor a foglaló az eladót illeti meg, de ha Ön dönt úgy, hogy másnak adja el, akkor a dupláját kell visszafizetnie a vevőnek. Ha megvan a foglaló, akkor lehetőleg ne kezdjünk el tárgyalni más vevővel, abban a reményben, hogy esetleg magasabb áron el tudnánk adni. A duplán visszafizetett foglaló és az erre szánt idő és energia általában nem hozza meg a gyümölcsét, ráadásul bármikor előfordulhat, hogy a két szék között a földön találjuk magunkat. Közöljük tehát nyíltan a további érdeklődőkkel, hogy az ingatlanra a foglalót letették, de ha bármi közbejön, akkor ígérjük meg, hogy visszahívjuk, kérjük el a telefonszámát és tegyük el arra az esetre, ha valóban szükség lenne rá. Ilyen esetekben az érdeklődő látja, hogy komolyan gondolja a dolgot, és ha arra kerül a sor, hogy felvegyük a kapcsolatot, mert a korábbi vevő elállt a vételtől, akkor gyorsabban lecsapnak az ingatlanra, hiszen látják, hogy az a jelenlegi áron egy eladható ingatlan.

7. lépés: Adás-vételi szerződés
Az adásvételi szerződés kizárólag írásban érvényes, közokiratba (közjegyző által készített okiratba) kell foglalni vagy ügyvédnek kell ellenjegyeznie. Az eladónak köteles tájékoztatni a vevőt az adásvétel tárgyát képező ingatlan lényeges tulajdonságairól, a vele kapcsolatos körülményekről, a rá vonatkozó jogokról és terhekről, és az ezzel kapcsolatos okiratokat a vevőnek illetve jogi képviselőjének át kell adnia. Magyarországon az elterjedt gyakorlat az, hogy a vevő ügyvédje készíti el az adásvételi szerződést, de ha biztosra akar menni, akkor ragaszkodjon hozzá, hogy Önt is képviselje a jogi képviselője.

8. lépés: Átadás-átvétel
Figyeljen arra, hogy a megállapodás szerint járjanak el, ami a határidőket és a feltételeket illeti. Adja át a kulcsokat a megbeszélt időpontban és tegye meg azt a szívességet, hogy a lakást tisztán adja át, még akkor is, ha egyértelmű, hogy fel kell újítani, mert nem mindegy, hogy az új tulajdonossal hogyan válnak el útjaik. Néhány ilyen gesztussal elkerülhető lenne sok utólagos pereskedés és nézeteltérés. Ráadásul ne feledje, hogy érkeznek még levelei és megkeresései, amelyeket az új tulajdonosnak nem köteles továbbítania Önnek, néha jól jön, ha értesíti valaki egy-egy fontos levél érkezéséről.

9. lépés: Foglaljon le egy asztalt a kedvenc éttermében és ünnepeljen!

1. Magáningatlan.hu szolgáltatás-csomagjai segítségével:

2. Ingatlanközvetítő segítségével:

Tekintse meg szolgáltatásainkat, amelyek sgítséget nyújtanak az eladásban: Szolgáltatások